旺報社評》大陸拚經濟 挑戰房價世紀難題

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社評

大陸認真拚經濟,其中房地產政策的變化最受關注。中央政治局會議定調「適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策」,不再強調「房住不炒」,大陸房地產股價隨即上揚。但房市迎來春天的同時,如何讓房地產迴歸「住房」本質,降低可能的金融與政治風險,將是大陸領導階層的「世紀難題」。

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過去數十年,房地產一直是大陸經濟成長重要引擎,堪稱「房地產不振,經濟不會好」。去年底大陸解除疫情管制措施,各級政府企圖「微調」房地產政策刺激房市復甦,但收效甚微。今年上半年全國房地產投資金額下降7.9%,商品房銷售面積下降5.3%;7月更是持續探底,百強房企銷售金額33.5%,年減33.1%,業績創近年新低。

7月21日國務院常務會議發佈《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》;24日中共中央政治局會議就房地產政策定調,刪除「房住不炒」等字樣;27日住房和城鄉建設部發布個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施,降低居民購房門檻,減少購房成本,釋放住房消費需求。發改委發佈恢復和擴大消費20條措施,亦提及「着力解決新市民、青年人等住房困難羣體的住房問題。」央行、外匯局隨即宣示,指導商業銀行有序調整存量個人住房貸款利率,意味居民購房成本和利息負擔進一步減輕,大陸股市對這些新政策與措施反應積極,地產股全面活躍。

刪房住不炒 拉動經濟

相較之前針對房地產行業的「限購、限貸、限價」措施,新政策明顯沿着邊際放鬆的方向發展。大陸房地產行業牽一髮而動全身,新政策方向有利於保持經濟整體穩定,提振經濟的信心。房地產是大陸經濟的支柱行業,與房地產直接和間接關聯行業多達60個,房地產對稅收貢獻顯著,對消費、投資的拉動作用直接,並關係到幾千萬人的就業。在前期政策收緊和疫情影響下,2022年房地產業增加值佔大陸GDP的比重下降爲6.1%,但依然達到了7.3兆元人民幣。

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大陸房地產行業歷經數十年高速擴張,房市泡沫破滅風險成爲一頭「灰犀牛」,在經過了政策收緊、放寬,再收緊、放寬的長期博弈,終於在中央出手壓抑房地產行業「資本無序擴張」,國有銀行暫停對大型房企放款、抽銀根的大動作中,2021年以恆大爲代表的房企債務危機爆發,各地涌現中小型房地產業者倒閉潮,房地產業的流動性及財務危機延燒,爛尾樓事件增多,系統性金融風險上升,房企淨利潤虧損或下滑。恆大2021、2022年淨虧損高達8120億元,負債總額2.4兆元。恆大的境況映射出大陸房地產行業在「高負債時代」留下的疤痕,修復需要時間。

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然而,數十年間不斷高漲的城市房價帶給民衆,特別是青年巨大的生活壓力,加劇貧富分化和社會階層流動難度。在提振房地產市場復甦的同時,如何讓房地產迴歸「住房」本質,並與地方土地財政脫鉤,堪稱一道「世紀難題」。

在「共同富裕」大方針下,儘管房地產政策有所鬆動,但不可能走回頭路,持續以刺激房地產來拉動經濟增長。大陸經濟的大循環正從「房地產、銀行、土地財政」的三角循環,轉向「科技創新、資本市場、實體經濟」的新循環。向着高質量發展的目標轉型,更爲倚重戰略性新興產業和實體經濟,是大陸已經明確的經濟發展方向。

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大陸仍然處在城市更新的發展階段,去年大陸常住人口城鎮化率65.22%,與發達國家80%左右的水平相比仍有潛力。未來十年,大陸將新增數千萬的城鎮人口,大量新市民將會紮根在城市中,此外,城市裡大量老舊住宅亦有待都更,這意味大陸房地產市場的長期需求基礎仍在,還有成長空間。大陸近期房地產政策調整,應是尋求「軟着陸」。